Riduzione del canone di locazione
L’accordo di riduzione del canone del contratto di locazione: è valido e consente di ridurre le imposte, anche se non registrato
L’accordo col quale locatore e conduttore pattuiscono esclusivamente la riduzione del canone originariamente indicato nel contratto di locazione non comporta la novazione del contratto (cioè la formazione di un nuovo contratto di locazione sostitutivo del precedente).
Come confermato anche dalla Corte di Cassazione, infatti,”… le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c.” (Cass. sez. III, del 9/4/2003, n. 5576).
Ne segue che, con riguardo all’imposta di registro, tale accordo non rientri nelle fattispecie di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né, d’altra parte, nella fattispecie di evento, successivo alla registrazione, che dia luogo ad ulteriore liquidazione dell’imposta, trattandosi di riduzione e non di aumento del canone (Ris. Agenzia Entrate n. 60 del 28.06.2010, che non ritiene applicabili, appunto, gli artt. 17 e 19 del DPR 131/1986 Testo unico dell’imposta di registro).
Con l’ordinanza del 9/3/2022 n. 7644, la Cassazione ribadisce, condividendo la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 60/2010, che “… non sussiste un obbligo di registrazione della scrittura privata di riduzione del canone di locazione…”.
L’accordo di riduzione del canone del contratto di locazione, stipulato mediante scrittura privata non autenticata, non deve, quindi, essere comunicato all’Agenzia delle entrate, ferma restando la facoltà (non quindi l’obbligo) di registrare, comunque, l’atto, in esenzione da imposta di registro e bollo (art. 19 DL 133/2014).
La pattuizione della riduzione dell’originario canone di locazione, determina la diminuzione della base imponibile sia ai fini dell’imposta di registro, che delle imposte dirette e irap, con conseguente riduzione delle imposte da pagare.
L’esigenza di provare, di fronte all’Agenzia delle entrate, la riduzione del canone del contratto di locazione, allo scopo di ridurre le imposte da pagare, può comportare la necessità di attribuire data certa all’accordo.
Tra i mezzi idonei ad attribuire la certezza della data, rientra la registrazione (facoltativa, nel caso specifico), ma (come disposto dall’art. 2704 c.c.) essa non è l’unico adempimento idoneo, essendo possibile far riferimento a “un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento”: può rientrare, quindi, in questa previsione, anche lo scambio dell’atto mediante corrispondenza, con l’invio di un plico postale senza busta o con l’utilizzo della posta elettronica certificata (pec).
La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia (Sent. 30.12.2019 n. 5566/16/19), richiamando la sentenza della Cassazione 11.12.2012 n. 22588, afferma, inoltre, il principio secondo cui il contribuente può fondare il proprio diritto anche su altri elementi di prova, non avendo la registrazione efficacia costitutiva dell’accordo di riduzione del canone di locazione: la sentenza si riferisce, in particolare, alle dichiarazioni dei redditi dei contraenti e al bilancio d’esercizio della società conduttrice, regolarmente depositato; tutti elementi che, valutati nel contesto degli altri elementi presenti, possono suffragare “la rilevanza probatoria e l’efficacia ai fini fiscali dell’intervenuto accordo di riduzione del canone di locazione”.
Sulla stessa linea si pone, infine, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7644 del 9/3/2022, sopra richiamata, che – dopo aver ribadito il principio di cui all’art. 2704 codice civile, come suesposto – sostanzialmente conferma che la documentazione bancaria prodotta dal contribuente, da cui si evinca il versamento da parte del conduttore di una somma corrispondente al canone ridotto, possa costituire valido elemento di prova, come ritenuto, nel caso di specie, dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio con sentenza n. 2638/1/2019.